HGLG11

TijoloLogística

CSHG Logística · Patrimônio R$ 4,9 bi

Preço

R$ 158,40

Valor estimado

R$ 171,80

Desconto

8,5%

91FII Score

🧠 Diagnóstico

Qualidade91/100

Valuation78/100

Renda94/100

Gestão88/100

Risco24/100

Veredito

🟢 Fundo saudável, renda recorrente forte e negociando abaixo do valor estimado.

O fundo apresentou melhora operacional relevante enquanto o preço caiu. Renda recorrente, vacância e resultado avançaram; o mercado ainda não reprecificou.

Últimos 12 meses

O que mudou?

A leitura mais importante: a direção dos fundamentos, não a foto de hoje.

Receita recorrente

+11,2%

Resultado recorrente

+9,4%

Dividendos

+7,8%

Vacância

4,2% → 2,8%

-1,4 p.p.

P/VP

1,03 → 0,96

-0,07

Preço

-3,1%

Sustentabilidade

💰 A renda é recorrente?

Separamos o que o fundo realmente gera do que veio de eventos pontuais.

R$ 1,10/cota

Renda recorrente

R$ 0,94

Não recorrente

R$ 0,16

⚠️ 14,5% da distribuição recente veio de receitas não recorrentes.

Calculadora

Preço por cotaCotasDistribuição média (mensal / cota)

Renda mensal estimada

R$ 0,09

Renda anual estimada

R$ 1,08

Yield anual estimado

0.68%

Dividend Yield real

Cinco leituras do mesmo yield

O DY dos últimos 12 meses é apenas uma delas — e costuma ser a mais enganosa.

DY atual (12m)

dividendos pagos ÷ preço

11,8%

DY recorrente estimado

apenas renda recorrente

10,2%

DY histórico

média de 5 anos

9,6%

DY normalizado

ajustado pelo ciclo

10,0%

DY projetado (12m)

renda recorrente projetada

10,4%

Histórico

Histórico de dividendos

Últimas distribuições por cota registradas.

Data	Valor /cota
2026-07-10	R$ 0,09
2026-06-10	R$ 0,09
2026-05-10	R$ 0,08
2026-04-10	R$ 0,10

Operacional

Vacância física e financeira

Vacância isolada não diz nada. A tendência diz quase tudo.

Vacância física

4,1%

Vacância financeira

2,7%

Tendência · 7 meses

Jan

7,2%

Fev

6,5%

Mar

5,9%

Abr

4,8%

Mai

4,1%

Jun

3,7%

Jul

2,8%

🟢 Vacância em forte queda: 4,4 p.p. de redução em 7 meses.

Risco

Concentração de receita por locatário

Quanto da renda do fundo depende de poucas assinaturas.

Locatário A

31%

Locatário B

18%

Locatário C

12%

Outros

39%

⚠️ 31% da receita depende de um único locatário.

Valuation

Valor justo por quatro métodos

Nenhum método isolado precifica um FII. Cruzamos patrimônio, renda, histórico e pares.

Valor justo patrimonialR$ 165,00

VP/cota ajustado por reavaliação dos ativos

Valor justo rendaR$ 176,50

Renda recorrente capitalizada a IPCA + 6,5%

Valor justo históricoR$ 169,20

P/VP médio de 1,03 dos últimos 5 anos

Valor justo relativoR$ 176,50

Mediana de múltiplos dos pares logísticos

Valor justo estimado

R$ 171,80

Média dos métodosR$ 171,80

Preço atualR$ 158,40

Margem de segurança8,5%

FII Score

De onde vêm os 91 pontos

Renda 25% · Qualidade 20% · Gestão 15% · Valuation 20% · Risco 20%.

Renda 25%

Renda recorrente96

R$ 0,94/cota, estável há 14 meses

Crescimento da renda92

+9,4% em 12 meses

Estabilidade95

Desvio de 3,1% nas distribuições

Cobertura dos dividendos90

Resultado cobre 1,06x a distribuição

Qualidade 20%

Qualidade dos imóveis93

Galpões AAA, pé-direito e docas modernas

Diversificação88

18 ativos, 5 estados

Localização94

68% em raio de 60 km de capitais

Concentração84

Maior ativo = 12% da receita

Gestão 15%

Histórico92

Gestora com 15 anos no segmento

Emissões84

Últimas 3 emissões acretivas ao VP/cota

Alocação87

Caixa alocado em 4 meses após a última oferta

Alinhamento86

Taxa de performance sobre IPCA+6%

Valuation 20%

P/VP80

0,96 vs. 1,04 da média histórica

Histórico76

Negocia no 32º percentil dos últimos 5 anos

Valor patrimonial79

VP/cota de R$ 165,00

Preço vs. pares77

Prêmio de 3% sobre pares logísticos

Risco 20%

Vacância88

Física de 2,8%, em queda

Concentração de locatários62

Maior locatário = 31% da receita

Inadimplência92

0,2% nos últimos 12 meses

Alavancagem74

Dívida líquida de 11% do PL

Monitoramento

🔔 Mudanças no fundo

Lemos relatórios gerenciais e fatos relevantes e traduzimos o impacto estimado.

Hoje

🟢 Novo contrato de locação em Cajamar

Ocupa 14 mil m² vagos; adiciona ~R$ 0,02/cota de renda recorrente.

Impacto positivo

Ontem

🟢 Redução da vacância física para 2,8%

Menor patamar dos últimos 3 anos.

Impacto positivo

5 dias atrás

🟡 Nova aquisição de galpão em Extrema (MG)

Cap rate de 8,9%; consome caixa, mas é acretivo em 12 meses.

Impacto neutro

Comparar com outros FIIs Ver fundos melhorando