XPML11

TijoloShoppings

XP Malls · Patrimônio R$ 4,7 bi

Preço

R$ 114,20

Valor estimado

R$ 120,60

Desconto

5,6%

82FII Score

🧠 Diagnóstico

Qualidade84/100

Valuation79/100

Renda85/100

Gestão81/100

Risco36/100

Veredito

🟢 Crescimento forte de NOI, mas alavancagem exige acompanhamento.

Operação acelerando com NOI de dois dígitos; risco está no balanço, não no operacional.

Últimos 12 meses

O que mudou?

A leitura mais importante: a direção dos fundamentos, não a foto de hoje.

Receita recorrente

+12,1%

Resultado recorrente

+9,8%

Dividendos

+8,4%

Vacância

4,9% → 3,8%

-1,1 p.p.

Alavancagem

21% → 26%

+5 p.p.

Preço

+2,6%

Sustentabilidade

💰 A renda é recorrente?

Separamos o que o fundo realmente gera do que veio de eventos pontuais.

R$ 0,95/cota

Renda recorrente

R$ 0,92

Não recorrente

R$ 0,03

🟢 3,2% da distribuição recente veio de receitas não recorrentes.

Calculadora

Preço por cotaCotasDistribuição média (mensal / cota)

Renda mensal estimada

R$ 0,95

Renda anual estimada

R$ 11,40

Yield anual estimado

9.98%

Dividend Yield real

Cinco leituras do mesmo yield

O DY dos últimos 12 meses é apenas uma delas — e costuma ser a mais enganosa.

DY atual (12m)

dividendos pagos ÷ preço

9,9%

DY recorrente estimado

apenas renda recorrente

9,6%

DY histórico

média de 5 anos

8,4%

DY normalizado

ajustado pelo ciclo

9,2%

DY projetado (12m)

renda recorrente projetada

10,1%

Histórico

Histórico de dividendos

Últimas distribuições por cota registradas.

Histórico não disponível.

Operacional

Vacância física e financeira

Vacância isolada não diz nada. A tendência diz quase tudo.

Vacância física

3,8%

Vacância financeira

2,9%

Tendência · 7 meses

Jan

6,2%

Fev

5,7%

Mar

5,1%

Abr

4,9%

Mai

4,4%

Jun

4,1%

Jul

3,8%

🟢 Vacância baixa e em queda: shoppings com forte demanda por lojas.

Risco

Concentração de receita por locatário

Quanto da renda do fundo depende de poucas assinaturas.

Âncora A

Âncora B

Âncora C

Outros

80%

🟢 Receita bem pulverizada: maior locatário responde por 8%.

Valuation

Valor justo por quatro métodos

Nenhum método isolado precifica um FII. Cruzamos patrimônio, renda, histórico e pares.

Valor justo patrimonialR$ 121,50

VP/cota reportado

Valor justo rendaR$ 122,80

NOI capitalizado a 8,8%

Valor justo históricoR$ 117,40

P/VP médio de 0,97

Valor justo relativoR$ 120,70

Mediana dos pares de shopping

Valor justo estimado

R$ 120,60

Média dos métodosR$ 120,60

Preço atualR$ 114,20

Margem de segurança5,6%

FII Score

De onde vêm os 82 pontos

Renda 25% · Qualidade 20% · Gestão 15% · Valuation 20% · Risco 20%.

Renda 25%

Renda recorrente86

R$ 0,92/cota

Crescimento90

+12,1% em 12 meses

Estabilidade78

Sazonalidade relevante

Cobertura84

1,04x

Qualidade 20%

Imóveis86

Shoppings dominantes

Diversificação84

18 shoppings

Localização84

Praças fortes no Sudeste

Concentração80

Maior ativo = 12%

Gestão 15%

Histórico84

Aquisições acretivas

Emissões74

Emissões frequentes

Alocação84

Boa seleção de ativos

Alinhamento82

Taxas na média

Valuation 20%

P/VP80

0,94

Histórico78

35º percentil

Valor patrimonial80

VP/cota de R$ 121,50

Pares78

Leve prêmio sobre VISC11

Risco 20%

Vacância82

Física de 3,8%

Concentração78

Boa pulverização de lojistas

Inadimplência70

1,9% líquida

Alavancagem48

Dívida de 26% do PL

Monitoramento

🔔 Mudanças no fundo

Lemos relatórios gerenciais e fatos relevantes e traduzimos o impacto estimado.

4 dias atrás

🟡 Aquisição de participação adicional em shopping

Acretiva na renda, mas eleva a dívida do fundo.

Impacto neutro

Comparar com outros FIIs Ver fundos melhorando